img059

L'action patrimoniale n'a de sens que dansla sécurité

Ma conviction est que toute personne dotée d'un objectif patrimonial clairement identifié le mènera à bien si elle obtient réponses à toutes ses questions.


La sécurité des opérations patrimoniales est au carrefour de trois conditions: une méthode professionnelle de choix des solutions, les sécurités légales propres à chaque type de solutions, et enfin le choix des fournisseurs des diverses solutions qu'elles soient financières, immobilières ou juridiques.


LA METHODE D'INVESTISSEMENT

 DEFISCALISATION DIRECTE est la vitrine internet du cabinet de conseil en gestion de patrimoine ARENAS PROJECT. 

 Elle met à disposition des épargnants et investisseurs résidant de toutes régions, une méthode basée sur l'approche globale du conseil patrimonial, et une sélection de produits accessibles aux coûts les plus bas, voire à frais réduits.

Son créateur, Pierre Maumont, (maitrise d'économie) est professionnel du patrimoine depuis 1990. 

D'abord inspecteur d'assurances (AXA assurances), j'ai créé et animé pendant plus de 6 ans le service de conseil aux investisseurs au sein du groupe Unicil, principal organisme collecteur du « 1% logement » et 1er groupe immobilier et financier de la région PACA. Je dispose ainsi d'une connaissance approfondie du marché locatif  et de la promotion immobilière en Provence Alpes Côtes d'Azur, Languedoc.
Défiscalisation Directe (SARL Arénas Project) dispose des garanties suivantes:
- Assurance responsabilité civile professionnelle auprés de MMA Covea Risks
- Garanties financières auprés de MMA Covea Risks
- Carte de transaction immobilière n° A10-4996 délivrée par la préfecture des Bouches du Rhône

Les clients bénéficient de trois valeurs ajoutées décisives:  
  - le cabinet est totalement indépendant des banques, assureurs, promoteurs, ou autres fournisseurs. Il s'en suit que je suis libre de mes conseils et prescriptions (contrairement aux banquiers, assureurs, et promoteurs), je suis aussi libre de choisir les meilleurs fournisseurs et produits, et d'en changer à tout moment. 
  - la transversalité: j'appréhende votre situation patrimoniale dans tous ses aspects. Toute solution à des impacts mulitples sur votre patrimoine, il est donc essentiel de les connaitre pour prescrire à bon escient.
 - la disponibilité, à la différence d'un banquier ou d'un assureur qui a pour seul donneur d'ordre sa hiérarchie, la raison d'être du cabinet est la prise en charge du client tout au long de son évolution patrimoniale: cela signifie savoir s'adapter aux contraintes propres à chaque client.. La disponibilité c'est aussi prendre l'initiative de vous sensibiliser à de nouvelles stratégies, et de nouvelles solutions, pour vous permettre d'anticiper les échéances de la vie, et de saisir les opportunités d'un environnement en mutation rapide.
 


 Ma conviction est que toute personne dotée d'un objectif patrimonial ou de défiscalisation clairement identifié mènera à bien cet investissement à condition d'avoir réponse à toutes les questions qu'elle se pose.

Pendant les entretiens avec les candidats à l'investissement immobilier ou placement financier, je dévoile tous les aspects: financiers, fiscaux, civils, et aussi opérationnels et sécuritaires du produit ( Assurance vie, fonds, Pinel, LMNP, Groupements fonciers, Déficit foncier, Malraux, Monuments Historiques, Démembrement, FCPI, FIP, investissement en capital, SCI, SCPI...

Mon objectif est que vous réalisiez votre projet avec la maitrise requise et donc un résultat optimal. 

La méthode se déroule en 3 étapes

     1°) Un entretien d'audit (1) au cours duquel nous échangeons sur:

          - votre projet et les objectifs qui le motivent, votre situation personnelle et familiale, vos données financières et patrimoniales. La finalité est d'avoir une vue exhaustive sur votre contexte personnel afin de vous fournir le conseil pertinent qui va vous apporter de vraies solutions dans le cadre de votre situation globale. Cette partie est essentielle.

          - les informations sur les divers types de solutions possibles et leurs conséquences sur votre situation. But: nourrir votre réflexion en vue du prochain entretien. 

         (1)  Cet audit est gratuit et ne fait pas l'objet d'une lettre de mission, à la différence du bilan patrimonial, prestation plus développée aux objectifs généraux, qui fait l'objet d'une mission spécifique sur devis.

      2°) Un entretien de présentation de mes préconisations issues du travail sur votre dossier (dans certains cas, à cette étape vous sera proposée une lettre de mission dans le cadre de la procédure légale des CIF (Conseils en Investissements Financiers). L'entretien porte principalement sur:

           - mécanismes financiers,et fiscaux de la solution préconisée

           - analyse des simulations financières

      3°) Si la fin de la deuxième étape vous avez manifesté la volonté de mettre en oeuvre les préconisations, et uniquement dans ce cas, je vous présenterai les biens ou opérations vous permettant de le faire:

           - analyse financière et fiscale: création de richesse, épargne, gain fiscal, taux de rendement interne...

           - présentation des biens immobiliers : marché locatif, garanties, qualité de construction, ou des dossiers produits (contrats financiers, SCPI...)      


 La démarche est donc progressive, didactique, et ne met en oeuvre aucune forme de pression commerciale.      

 

  LES GARANTIES ET SECURITES DANS LE CAS DE L'IMMOBILIER NEUF       

1 - LA VENTE EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT

Les lois qui visent à développer l'investissement des particuliers dans l'immobilier neuf: Pinel, LMNP Bouvard, Scellier outremer, Girardin, réservent leurs avantages aux logements acquis neuf (ou dans certains cas rénovés). La forme la plus courante du neuf sur le marché, est la « Vente en Etat Futur d'Achèvement » (VEFA), plus connu sous le terme « d'achat sur plan ». Les acquéreurs et le promoteur signent un contrat par lequel ce dernier s'engage à leur livrer à une date convenue le programme immobilier vendu sur plans. Les acquéreurs s'engagent à régler au promoteur les appels de fonds qu'il émettra à chaque étape de la construction selon un calendrier prévu au contrat.
Le contenu des contrats de VEFA est strictement encadré par la loi (code de la construction) dans le but de sécuriser les parties contractantes, surtout les acquéreurs qui bénéficient de garanties obligatoires répondant à tous les cas de risques.

1°) La garantie financière d'achèvement (GFA)
Les programmes présentés par Défiscalisation Directe bénificient tous d'une garantie extrinsèque. Contrairement à la garantie intrinsèque qui repose sur les deniers du promoteur, la garantie extrinsèque appelée aussi garantie financière d'achèvement est délivrée par des établissements financiers spécialisés (banques, sociétés de caution). En cas de défaillance financière du promoteur, la GFA indemnisera les acquéreurs des sommes déjà engagées, ou bien, selon l'état d'avancement des travaux, l'organisme financier garant fera terminer le programme.

2°) Les garanties de la construction
Le promoteur a l'obligation de souscrire pour le compte des futurs acquéreurs les garanties qui assurent la pérennité de la construction :

  • La garantie décennale : durée de la garantie 10 ans.
  • La garantie de dommage ouvrage qui permet une indemnisation directe des propriétaires du bien en cas de sinistre touchant à la solidité de l'ouvrage ou à sa destination (même objet que la décennale) : durée de la garantie 10 ans.
  • La garantie biennale qui couvre les éléments d'équipement pendant 2 ans.
  • La garantie de parfait achèvement (à ne pas confondre avec la GFA) qui couvre tout désordre dans l'année qui suit la livraison.

3°) Le chèque de réservation
Dans les conditions ordinaires le promoteur a le droit de demander à l'acquéreur un chèque de caution de 5% du montant de la vente.
Ce chèque n'est pas un règlement, il est rédigé à l'ordre du notaire de l'opération (ou de la banque choisie comme séquestre). Il est juridiquement encaissable, mais les fonds resteront bloqués chez le notaire ou la banque jusqu'à la signature des actes. Si au final l'acquéreur décidait de les faire participer au règlement global ce ne serait donc qu'après signature des actes et par conséquent après confirmation de l'existence de la GFA.
Les fonds de cette caution ne sont donc jamais exposés.
En pratique, les accords que nous avons souvent avec les promoteurs prévoient que les chèques de cautions ne seront pas encaissés.
Par contre, comme son nom l'indique, la caution a pour objet d'engager l'acquéreur, et de garantir le promoteur contre un désistement intempestif des acquéreurs, générateur de frais. Dans certaines conditions le promoteur peut être en droit de la retenir : voir le paragraphe suivant.

4°) La procédure d'engagement de l'acquéreur
Après signature du contrat de réservation par l'acquéreur (en l'occurrence l'investisseur), les exemplaires sont envoyés au promoteur pour régularisation. Le promoteur retourne par courrier LRAR à l'acquéreur un exemplaire. Ce n'est qu'à l'expiration d'un délai de 7 jours après réception que le contrat prend force de loi et que les parties sont engagées. A partir de ce moment, en cas de désistement de l'acquéreur, le promoteur est en droit de récupérer les 5% de caution auprès du notaire.
Bien entendu les contrats sont signés sous clause suspensive d'obtention des prêts. Si l'investisseur ne parvient finalement pas à trouver un financement, le contrat est annulé et la caution lui est restituée.
Un deuxième cas d'annulation sans pénalité est prévu : celui où dans un délai d'un an après la signature du contrat de vefa, l'investisseur n'aurait pas encore été notifié en vue de la signature des actes devant notaire.

2 - LES GARANTIES LOCATIVES

Le traitement des risques liés à l'acquisition et à l'immobilier lui même est donc réglé dans le détail des cas possibles par le code de la construction, c'est-à-dire par la loi.
Qu'en est-il des événements liés à la location ?

  • Pour les investissements en immobilier nu ( Scellier, Girardin, Déficit Foncier, Malraux, Monuments Historiques)
    Ils sont identifiés et traités par des contrats d'assurances locatives « assurances des loyers ».
    Ces contrats ont analysés systématiquement les sources possibles de manque à gagner ou de perte pour l'investisseur. Ils garantissent à l'investisseur:
    • Ses loyers dès la livraison de son bien, même si le gestionnaire n'a pas trouvé immédiatement un locataire,
    • Ses loyers si au départ d'un locataire, l'arrivée du suivant n'est pas immédiate,
    • Ses loyers en cas d'impayés du locataire en place,
    • Une indemnisation en cas de détérioration anormale du logement par le locataire.

    Ces contrats complets ne sont délivrés par les assureurs spécialisés que pour des logements confiés en gestion à des professionnels. Leur souscription est facultative... mais seriez-vous prêts à investir sans ces sécurités ?

  • Pour les investissements en immobilier meublé géré (LMNP, LMP) les loyers vous sont versés et garantis dans le cadre d'un bail commercial entre l'exploitant de la résidence et vous même. Autrement dit, si la surface financière de la société exploitante est suffisante, vous êtes certains de vos revenus pendant toute la durée du bail commercial (9 à 11 ans), souvent renouvelable.
    Toutes les opérations sélectionnées par Défiscalisation Directe émanent d'exploitants reconnus de premier plan.

3 - LE POTENTIEL LOCATIF ET LE DYNAMISME DU GESTIONNAIRE

Les assurances de loyers sont bien rodées et très efficaces pour peu de ne pas lésiner sur le niveau des garanties. Elles sont de plus peu onéreuses. Mais leur existence ne doit pas masquer que la sécurité permanente d'un investissement locatif réside dans ses fondamentaux :

  • La réalité et la force du potentiel locatif. Il faut le répéter : toutes les villes ne sont pas égales sur ce point. Seules les grandes villes (ou les grandes villes moyennes), leur périphérie immédiate, et/ou les bassins d'emploi importants assurent la pérénité de la demande locative.
  • La modération du loyer : attention aux quartiers trop côtés où l'immobilier plus cher nécessite des loyers trop élevés pour les ressources de la plupart des locataires même aisés. D'autant que le potentiel de plus value à terme n'est pas meilleur dans ces quartiers que dans les autres. Il ne faut pas en déduire non plus que les quartiers « pourris » sont à recommander !
  • Le choix du gestionnaire : un bon gestionnaire doit être très réactif pour répondre aux demandes des candidats locataires, et ajuster ses actions commerciales. Selon le degré auquel il possède ces 2 qualités, la vitesse à laquelle il louera ses logements pourra varier dans des proportions significatives.
 Contactez-moi, par téléphone  06 14 64 76 04, courriel Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser. '; document.getElementById('cloak85349').innerHTML += ''+addy_text85349+'<\/a>'; //--> - Informations légales -