LOI MALRAUX 2014

Jusqu'à 30 000 € et 3ans de réduction d'impôts                                                   extrait de nos programmeshotel daux nantes                                                                                 

Pourquoi investir en Loi Malraux 2014

La LOI MALRAUX 2014 c’est une REDUCTION D’IMPÔTS de 30 % sur les Travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles situés en Secteur Sauvegardé.

    30 % pour les opérations réalisées en Secteur Sauvegardé.
    22 % pour les opérations réalisées dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Defiscalisation Loi Malraux

La Nouvelle Loi Malraux s’adresse pour 2014 aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover (logements destinés à la location). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

Les opérations Malraux sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection du capital à moyen et long terme.
La défiscalisation Malraux pour qui ?

Les contribuables domiciliés en France au sens du code général des impôts, qui acquièrent ou sont propriétaires d’un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et qui font des travaux de restauration.

L’investissement Malraux s’adresse plutôt aux personnes ayant une fiscalité élevée, car il faut pouvoir en 1 ou 2 années digérer l’ensemble du budget travaux.
Historique et Règle de la loi Malraux jusqu'en 2014

Instaurée en 1962, la loi Malraux a pour but de participer au maintient du patrimoine architectural français. Les secteurs "sauvegardés" présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non.

Les règles de la loi Malraux et les conditions d’applications ont évolués et depuis le 1er janvier 2009 la défiscalisation Malraux ne donne plus droit à une déduction du revenu, mais à une réduction d’impôt. C'est donc désormais une « Réduction d'impôt » étalé de une à trois année, selon la durée des travaux.

 
Les avantages fiscaux de la loi Malraux en 2014

La loi Malraux permet une réduction d’impôt de 30 % des travaux de restauration avec un plafond de 100 000 € de travaux par an (soit une réduction d’impôt maximum de 30 000 € / an).
Taux de réduction d'impôt selon la localisation de l'immeuble :

    22 % dans les ZPPAUP.
    30 % dans les Secteurs Sauvegardés.

Exemple de simulation Malraux
Investissement de 200 000 € en secteur auvegardé
Foncier : 50 000 €
Travaux : 150 000 €  étalés sur 2 ans: 80 000 € la première année, et 70 000 € la deuxième

Le droit à réduction d'impôt sera de: 24 000 € la première année, et 21 000 € la deuxième année, soit un total de 45 000 €.   

Conditions sur les travaux en Malraux

Les règles Malraux ont évolués et permettent désormais au vendeur de se charger des travaux. Les copropriétaires de l’immeuble n'ont plus a décider, ni engager formellement les travaux. Le  dispositif Malraux  depuis 2009 prévoit que les travaux peuvent être réalisées dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) du code de la construction et de l’habitation. Autrement dit, il suffit de justifier le paiement des travaux aux entreprises et non plus à AFUL.

Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt est alors celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le Vendeur et effectivement payés par l’investisseur Malraux à l’entreprise de travaux. Le recours à la vente en l’état futur de rénovation plus simple, permet de meilleures garanties aux acquéreurs.

Les obligations du régime Malraux 2014

La réduction d’impôt est conditionnée à la restauration de la totalité de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
L’engagement de location Malraux doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.

La Déduction Malraux est limitée à 100 000 € de travaux par an.

La Réduction d'impôt de la loi Malraux maximale de 30 000 €/an (30%) s’étale sur la période du paiement effectif des travaux.

Celle-ci ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.  En cas de fouilles archéologiques, ce délai peut être porté à 4 ans.

Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, l'excèdent de droit à défiscalisation Malraux ne peut pas être imputé sur l’impôt des années suivantes. L’excédent de réduction d'impôt Malraux est alors perdu.

Les Travaux de restauration Malraux doivent  faire l’objet d’une Autorisation préalable, "ASP" du Préfet . Les Travaux doivent être suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

 Travaux éligibles à la réduction d'impôt Malraux  « Travaux Déductibles Malraux »:

    Les travaux de démolition, travaux d'entretien, de réparation, d'amélioration, travaux de reconstitution de toiture, travaux de murs extérieurs d'immeubles existants, travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble, travaux déclarés d’utilité publique, travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.

  Travaux non déductibles: les travaux d'agrandissement.   

 

Les pièges à éviter pour investir en loi Malraux

  Nombre des contribuables aux tranches supérieures du barême fiscal voudraient investir en loi Malraux, seuls certains y parviennent.

Une question s'impose: pourquoi les autres n'ont ils pas investi?

Pour la plupart  la réponse est "parceque je n'ai pas trouvé l'opération qui me convient". Leur démarche explicite ou implicite consistait en effet à trouver ce fameux bien qui leur convient. En général ils ne posent qu'une seule question (sous différentes formes): "qu'avez vous comme programmes?" " Dans quelles villes sont vos opérations?" ou "Avez vous du Malraux (ou du MH) à Bordeaux" (ou autres villes fixées à priori), voire "Vous reste t il des lots sur telle opération?".

La mise en oeuvre d'une opération patrimoniale porteuse d'un gain qui peut atteindre 90 000 d'euros en 3 ans peut elle dépendre d'un à priori sur sa localisation, ou d'une opinion esthétique? Non bien sûr. Il faut donc admettre, que cette appoche de l'investssement est erronée et qu'elle mène infailliblement à l'échec. D'ailleurs plusieurs d'entre eux sont en recherche depuis plus d'un an, voire dex ou trois. Sans doute chercheront ils encore en 2015 si d'ici là les nouvelles lois de finance n'ont pas balayé ce dispositif.

Pourquoi la méthode qui consiste à rechercher "le bien qui vous plait" ne marche t elle pas (sauf  à mettre beaucoup d'eau dans votre vin)? Au moins deux raisons à cela:

1) L'offre en Malraux est très restreinte.  Cela s'explique par les exigences draconniennes pour obtenir cette classification. C'est d'ailleurs ce qui confère à ces opérations leur caractère exceptionnel et leur valeur. Elle est constamment inférieure à la demande. Il s'en suit que 1°) la probabilité de trouver une opération qui corresponde à vos rêves immobiliers est très proche de zéro, 2°) les programmes se vendent vite, d'autant plus qu'ils comportent en général peu de lots, une douzaine peut être en moyenne; Il faut donc pour les saisir: être décidé à investir, et avoir au préalable préparé et analysé en terme de chiffres et de ratio l'investissement type adapté à votre situation pour savoir immédiatement si telle opération qui vous est présentée "fait l'affaire" et la réserver. On voit bien que cela n'est pas possible si l'on fait intervenir des à priori ou des critères affectifs.

2) Fondamentalement, l'approche affective ou géographique est sans rapport avec l'objectif fondamental de votre démarches: investir l'argent de vos impôts pour développer votre patrimoine. Quel rapport entre cette problématique parfaitement rationnelle, et "je veux du Malraux à Nantes" ou "je cherche un F2 dans telle opération"? Aucun! dès le départ c'est une impasse.

Alors comment s'y prendre pour que l'idée d'investir en Malaux ne soit pas une vélleité mais un projet qui aboutit à coup sûr? Il n'y a qu'une méthode, celle des professionnels de  l'investissement qui consiste à tout chiffrer à partir de vos objectifs financiers et fiscaux, et des moyens que vous êtes disposés à leur allouer: les crières techniques que doivent réunir les opérations immobilières à rechercher, et les conditions de financements. L'usage d'un logiciel professionnel de simulations d'investissement permet d'obtenir une photo complète de l'investissement théorique qui convient pendant toutes les années sur les durées que vous désirez étudier. C'est un outil indispensable pour savoir à quoi vous vous engagez en investissant. En effet comment franchir le pas d'un investissement qui se situe ordinairement autout de 250 000 euros s'il subsiste des inconnues?

En d'autres termes il faut abandonner la rêverie pour une démarche logique de A à Z, et comprendre que dans des investissements immobliers à très fort avantage fiscal, la source d'enrichissement n'est pas la localisation mais l'optimisation fiscale et financière de l'investissement, et aussi le caractère exceptionnel du bien, ce qui est par défnition le cas de la plupart des Malraux. Encore faut il bien sûr que les sites aient une réelle consitance économique, et que la rénovation soit de qualité.

1°) Dans une pemière étape les simulations génériques vous permettront en fonction des caractéristiques financières possibles des opérations ( rapport travaux/foncier, loyers...) et de vos élèments personnels (Impôt,  disponibilités... ) d'évaluer par rapport à votre objectif les résultats de plusieurs opérations types en termes de taille optimum, performance réelle, gain fiscal, participation financière nette...

2°) A partir de là vous pourrez en parfaite connaissance de cause choisir parmi les opérations qui vous seront présentées celle qui colle le mieux à votre investissement théorique le plus adapté, INVESTIR et développer votre patrimoine au lieu de subir un appauvrissement qui est évitable avec l'augmentation de la fiscalité.


 Les logements concernés par la loi Malraux 2014

 Contrairement aux opérations de Déficit Foncier, les opérations éligibles à loi Malraux ne peuvent se faire que dans certains sites. L’investissement  Malraux doit être situé dans un Périmètre préservé appelé "Secteur Sauvegardé", soit dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager).
Les dépenses prises en compte en 2014 sont celles supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti.

 Questions pratiques sur la loi Malraux

 Le dispositif Malraux est il concerné par le plafonnement des niches fiscales?

 Les opérations dont le permis de construire a été accordé depuis 2012 ne sont pas concernées par le plafonnement à 10 000 €.

Peut-on louer le bien a ses enfants ?
NON La location d'un logement Malraux ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Cela s'applique aux investissements en direct comme aux associés des SCI à l'IR.

Le cumul d'économies fiscales Malraux est-il possible ?

 La Défiscalisation Malraux est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant d’avantages fiscaux propres, notamment les lois Scellier, LMNP Bouvard, Girardin, Scellier Jego, Robien, Borloo, ZRR...

Mais le cumul n'est pas possible sur un même logement. .

Démembrement et loi Malraux
Le démembrement de la propriété d'un bien immobilier entre nu propriétaire et usufruitier  n'est pas compatible avec le bénéfice du régime Malraux: il faut choisir en fonction de l'objectif principal de l'investissement. L'interdiction vaut aussi pour les biens détenus via une SCI. 

Le fisc accepte cependant le démembrement ou le transfert de propriété de l'immobilier Malraux quand il résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune si le conjoint survivant attributaire du bien bénéficiant de la défiscalisationn Malraux reprend l'engagement de location.

Acheter un logement Malraux en SCI

C'est possible s'il s'agit d'une SCI à l'R. Chaque associé bénéficie de la réduction d’impôt au prorata des parts qu'il de détient.

Acheter un logement Malraux en indivision
C'est possible.

Le Régime Malraux pévoit que lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt selon sa quote-part du prix de revient.
   
Investissement Malraux et plus value à la revente

A la revente d’un logement bénéficiant de la défiscalisation Malraux, le régime des plus values immobilières s’applique.

Les travaux de restauration ou de rénovation n’entre pas dans le calcul du prix de revient. Le fisc considère que ces dépenses ayant déjà bénéficié d'une défiscalisation, doivent entrer dans la base taxable à la plus value. L'optimisation fiscale commande donc de conserver le bien immobilier Malraux le plus longtemps possible.


 

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