MONUMENTS HISTORIQUES - MH

Le seul dispositif pour défiscaliser sans limite

La solution sur mesure pour les assujettis aux tranches à 41%, 45% de l'impôt sur le revenu

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Pourquoi investir en Monuments Historiques

Des avantages fiscaux considérables, sans aucun équivalent. L'économie d'impôt n'est limitée que par le montant de l'investissement: pas de plafond d'investissement.

Les investissements en Monuments Historiques ne sont pas concernés par le Plafond des Niches Fiscales (En 2014: 10 000 €)

Pas de plafonds de loyers, ni de plafond de ressources de locataires.

Avantage fiscal unique : les Travaux, Charges et les Intérêts d’emprunts sont déductibles et imputables sur le Revenu Global (dérogation à la règle de droit commun qui limite l' imputation aux revenus fonciers).

Les Monuments Historiques ne sont pas soumis aux Frais de Successions.

Le moyen par excellence de constituer un patrimoine d'exception. Les Opérations Monuments Historiques en raison de leur caractère exceptionnel offrent aux investisseurs une bonne garantie de valorisation de leur patrimoine à long terme.

 

Les déductions fiscales en Monuments Historiques

La Loi sur les Monuments Historiques pose une déduction d'impôt de 100% des Travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaires des Monuments Historiques.

Le principe de l'investissement en loi MH est d' acquérir un bien nécessitant d’importants travaux, puis à imputer l’ensemble des dépenses, sans plafonnement sur le revenu global de l’investisseur. Cela a pour conéquence de réduire ou d'annuler le revenu imposable, ce qui crée trés importantes réductions d’impôts sur une période d'un à deux ans.

Obligation pour le propriétaire: conserver le bien pendant 15 ans à compter de son acquisition.

Limite annuelle de déduction de 200 000 € pour les immeubles MH qui ne sont pas ouverts au public. 

Conditions pour bénéficier de la défiscalisation MH

Tous les contribuables domiciliés en France qui acquièrent (ou sont propriétaires) d’un bien immobilier classé Monument Historique, ou inscrit à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, bénéficiant d'un label délivré par la fondation du patrimoine, et qui font des Travaux de Restauration.

Les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite, et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

La détention directe de l’immeuble, sauf s’il est détenu par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’IS ayant obtenu un agrément délivré par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture ou dont les associés sont membres d’une même famille ou par une société constituée à l'initiative de collectivités publiques sous certaines conditions particulières.

L’absence de mise en copropriété de l’immeuble, sauf si la division fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture (en pratique par les préfectures). Depuis 2013 les préfectures n'ont consenti qu'à un nombre très restreint de mise en copropriété. La conséquence en est une raréfication extrême des MH disponibles sur le marché.

Conserver le bien pendant 15 ans à compter de son acquisition.

Batiments éligibles à la défiscalisation MH

Les immeubles classés Monuments Historiques, le sont à des titres divers. On trouve des batiments ne nature et d'époques diverses: hotels particuliers, cloitres, chateaux, immeubles art déco....

La défiscalisation MH des immeubles classés monuments historiques, ou inscrits sur l'inventaire supplémentaire est réservée à ceux qui ont reçu un Agrément du ministre chargé du budget en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ou le label délivré par la Fondation du patrimoine.

Les règles différent selon qu'il s'agisse d' immeubles classés ou d' immeubles inscrits .

Pour les immeubles classés monument historique (en totalité ou en partie), la règle est la prise en charge des travaux par l’ Architecte en Chef des Monuments Historiques (ACMH).

Pour les immeubles inscrits (en totalité ou en partie) à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, le choix du maître d’œuvre est libre, mais les travaux s'exécutent sous le contrôle du service des monuments historiques.

Les pièges à éviter pour investir en Monument Historique

 Nombre des contribuables aux tranches supérieures du barême fiscal voudraient investir en MH, seuls certains y parviennent. Une question s'impose: pourquoi les autres n'ont ils pas investi?

Pour la plupart  la réponse est "parceque je n'ai pas trouvé l'opération qui me convient". Leur démarche explicite ou implicite consistait en effet à trouver ce fameux bien qui leur convient. En général ils ne posent qu'une seule question (sous différentes formes): "qu'avez vous comme programmes?" " Dans quelles villes sont vos opérations?" ou "Avez vous du Malraux (ou du MH) à Bordeaux" (ou autres villes fixées à priori), voire "Vous reste t il des lots sur telle opération?".

La mise en oeuvre d'une opération patrimoniale porteuse d'un gain de plusieurs centaines de milliers d'euros peut elle dépendre d'un à priori sur sa localisation, ou d'une opinion esthétique? Non bien sûr. Il faut donc admettre, que cette appoche de l'investssement est erronée et qu'elle mène infailliblement à l'échec. D'ailleurs plusieurs d'entre eux sont en recherche depuis plus d'un an, voire dex ou trois. Sans doute chercheront ils encore en 2015 si d'ici là les nouvelles lois de finance n'ont pas balayé ces dispositifs.

Pourquoi la méthode qui consiste à rechercher "le bien qui vous plait" ne marche t elle pas (sauf  à mettre beaucoup d'eau dans votre vin)? Au moins deux raisons à cela:

1) L'offre en MH est minuscule.  Cela s'explique par les exigences draconniennes pour obtenir cette classification. C'est d'ailleurs ce qui confère à ces opérations leur caractère exceptionnel et leur valeur. Elle est constamment inférieure à la demande. Il s'en suit que 1°) la probabilité de trouver une opération qui corresponde à vos rêves immobiliers est très proche de zéro, 2°) les programmes se vendent vite, d'autant plus qu'ils comportent en général peu de lots, une douzaine peut être en moyenne; Il faut donc pour les sasir: être décidé à investir, et avoir au préalable préparé et analysé en terme de chiffres et de ratio l'investissement type adapté à votre situation pour savoir immédiatement si telle opération qui vous est présentée "fait l'affaire" et la réserver tout aussi immédiatement. On voit bien que cela n'est pas possible si l'on fait intervenir des à priori ou des critères affectifs.

2) Fondamentalement, l'approche affective ou géographique est sans rapport avec l'objectif fondamental de votre démarches: investir l'argent de vos impôts pour développer votre patrimoine. Quel rapport entre cette problématique parfaitement rationnelle, et "je veux du MH à Nantes" ou "je cherche un F2 dans telle opération"? Aucun! dès le départ c'est une impasse.

Alors comment s'y prendre pour que l'idée d'investir en MH ne soit pas une vélleité mais un projet qui aboutit à coup sûr? Il n'y a qu'une méthode, celle des professionnels de  l'investissement qui consiste à tout chiffrer à partir de vos objectifs financiers et fiscaux, et des moyens que vous êtes disposés à leur allouer: les crières techniques que doivent réunir les opérations immobilières à rechercher, et les conditions de financements. L'usage d'un logiciel professionnel de simulations d'investissement permet d'obtenir une photo complète de l'investissement théorique qui convient pendant toutes les années sur les durées que vous désirez étudier. C'est un outil indispensable pour savoir à quoi vous vous engagez en investissant. En effet comment franchir le pas d'un investissement qui dépasse fréquemment les 300 000 euros s'il subsiste des inconnues?

En d'autres termes il faut abandonner la rêverie pour une démarche logique de A à Z, et comprendre que dans des investissements immobliers à très fort avantage fiscal, la source d'enrichissement n'est pas la localisation mais l'optimisation fiscale et financière de l'investissement, et aussi le caractère exceptionnel du bien, ce qui est par défnition le cas de la totalité des MH. Encore faut il bien sûr que les sites aient une réelle consitance économique, et que la rénovation soit de qualité.

1°) Dans une pemière étape les simulations génériques vous permettront en fonction des caractéristiques financières possibles des opérations ( rapport travaux/foncier, loyers...) et de vos élèments personnels (TMI, revenus fonciers, disponibilités... ) d'évaluer par rapport à votre objectif les résultats de plusieurs opérations types en termes de taille optimum, performance réelle, gain fiscal, participation financière nette...

2°) A partir de là vous pourrez en parfaite conaissance de cause choisir parmi les opérations qui vous seront présentées celle qui colle le mieux à votre investissement théorique le plus adapté, INVESTIR et développer votre patrimoine au lieu de subir un appauvrissement qui est évitable.

Avantages fiscaux du  Monuments Historiques

   La défiscalisation MH ne repose pas sur le principe d'une mise en location du monument historique. Il s'en suit qu'en loi MH, il n'y a:

     -  pas d'engagement de location du bien immobilier, ni plafond de Loyers, ni plafond de ressouces du locataire

     - possibilité de réserver le logement Monument Historique à son usage personnel. Dans ce cas la déduction des travaux n'est que de 50% (le déficit provenant des intérêts d’emprunts et des charges reste imputable en totalité sur le revenu global).

     Aucun Plafond de Réduction d'impôts. L'investissement MH n'entre pas dans le Plafonnement des Niches Fiscales.

     Pas de droits de Succession. Transmission du bien en exonération totale de droits de succession (même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur) des immeubles classés ou inscrits à l’inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément, Les héritiers ou légataires doivent régulariser une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés, leurs conditions d’accès au public, et les conditions d’entretien des biens exonérés.

    L’exonération est également applicable aux parts de SCI, sous condition de conservation du bien 15 ans par les héritiers (ou légataires), et qu'ils adhèrent à la convention conclue entre la société et l'état.

Règles Fiscales du Monument Historique

L’engagement de conservation du bien classé Monument Historique est de 15 ans minimum à compter de leur acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009.

Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

Sauf Agrément du Ministre du Budget, le dispositif d’investissement en Immobilier Monument Historique ne s’applique pas aux SCI non familiales. L'immeuble peut être détenu par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’IS ayant obtenu un agrément délivré par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture ou dont les associés sont membres d’une même famille. Ils doivent s'engager à conserver les parts pendant au moins 15 ans.

L'engagement de conservation des associés d'une société constituée entre les membres d'une même famille n'est pas rompu, lorsque les parts sont cédées à un membre de cette famille qui reprend l'engagement précédemment souscrit pour sa durée restant à courir.

La défiscalisation en Immobilier Monument Historique ne s’applique pas aux immeubles mis en copropriété à partir du 1er janvier 2009, sauf dérogation du ministre du budget.

Un immeuble dont la division interviendrait après le 1er Janvier 2009 pourra quand même faire l’objet d’un agrément par le ministère du budget sur avis du ministère de la culture, en fonction l’intérêt patrimonial du monument et l’importance des charges relatives à son entretien.

Les travaux éligibles à la défiscalisation Monument Historique

Les Travaux de démolitions. Les Travaux de reconstitution de toiture. Les Travaux de murs extérieurs d'immeubles existants. Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble. Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes. Les Travaux de réparation et d'entretien et d'amélioration de l'habitation. Les Travaux déclarés d’utilité publique.


Questions pratiques sur la loi Monuments Historiques

La plus value d’un Investissement Monument Historique est elle imposable ?

Oui. Lors de la revente d’un logement acquis en Monument Historique c’est le régime des plus values immobilières qui s’applique.

Peut on cumuler la déductions fiscales du MH avec d'autres defiscalisations immobilières?

Oui. L'investissement MH est compatible avec les autres dispositifs existants, notamment: Malraux, Robien, Borloo, Scellier, Bouvard... Il permet aussi de continuer à défiscaliser quand on a atteint le plafond des niches fiscales avec d'autres dispositifs

Peut-on démembrer le bien immobilier Bâtiment Historique ?

Oui. La réduction d’impôt MH est applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. C'est notamment le cas lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement Monument historique résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement monument historique s’engage à conserver le bien.

Peut-on acheter un bien Monument Historique en indivision ?

Oui. En régime du Monument Historique, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt au prorata de sa quote-part du prix de revient.

Peut-on investir en Monument Historique avec une Sci ?

Oui, avec une SCI Familiale si les associés de la SCI prennent l'engagement de conserver la propriété de leurs parts pendant une période d'au moins 15 années à compter de leur acquisition. Chaque associé investisseur Monument Historique bénéficie de la réduction d’impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.

Peut-on louer le bien a ses enfants ?

La location en Monument Historique ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. L'investisseur peut louer à un enfant s'il a un foyer fiscal distinct des parents qui bénéficient de la défiscalisation bâtiment Historique.

La défiscalisation Monument Historique entre t elle dans le plafonnement des niches fiscales?

Non. La défiscalisation Monument historique n’entre pas dans le Plafond.

Le Monument Historique et ISF ?

 L’immeuble Monument Historique fait partie de l’actif taxable à l'ISF (Impôt Sur la Fortune).


 

 




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