LES SCPI

PRINCIPES ET AVANTAGES DES SCPI

Les SCPI, appelées aussi pierre papier sont des "Sociétés Civiles de Placement Immobilier". La SCPI collecte des fond auprès du public pour les investir dans un trés grand patrimoine immobilier qu'elle va gérer pour en distribuer les loyers aux associés (les investisseurs).Les loyers distribués sont nets de tous frais: les rendements des SCPI sont des rendements nets. Les associés bénéficient aussi de la revalorisation de leurs parts.

Les SCPI présentent donc 3 avantages fondamentaux:

     - la sécurité totale des loyers conséquence d'un nombre important de locaux en location (en général plusieurs centaines): c'est la mutualisation des risques. Les SCPI sont sous le contrôle de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers). Les associés (investisseurs) exercent leur contrôle dans le cadre des assemblées générales.

     - la régularité des revenus: l'impact des incidents de location ponctuels est lissé par le nombre des loyers: les lois de la statistique s'appliquent

     - l'absence totale de problématique de gestion pour les associés investisseurs

Les SCPI sont classées en catégories qui correspondent à diverses logiques d'investissements immobiliers, et à des priorités de gestion différentes.

POURQUOI INVESTIR EN SCPI

Les SCPI permettent d'atteindre tous les objectifs de l'investissement immobilier: capitaliser avec l'effet de levier du crédit, obtenir des revenus indexés basés sur la pierre, défiscaliser.

L'investissement en SCPI permet d'investir en immobilier avec un "ticket d'entrée" abordable (environ 1000 €).

Par la mutualisation des risques qui la caractérise, la SCPI offre le meilleur rapport rendement/risque de toutes les catégories, dont l' immobilier direct.

La SCPI de redement offre une alternative aux fonds Euro des assurances vie: sécurité et meilleur rendement.

 SCP I FISCALES - SCPI DE RENDEMENT - SCPI DE PLUS VALUES

Les SCPI Fiscales
Les SCPI fiscales sont Investies en immobilier d'habitation éligible à divers dispositif fiscaux permettant de réduire les impôts des investisseurs. Les SCPI fiscales offrent à leurs associés les mêmes avantages fiscaux qu'une acquisition en directe. Principales SCPI fiscales:
les SCPI Duflot

Les SCPI Malraux

Les SCPI de Déficit Foncier

Les SCPI de Rendement
Ces SCPI ont pour objectif de permettre aux associés de percevoir rapidement des revenus réguliers issus des loyers perçus par la société de gestion. Le patrimoine de ces SCPI est généralement  spécialisé dans des secteurs déterminés que l'on peut regrouper en:
Murs de magasins
Murs de bureaux

Les SCPI diversifiées investissent en murs de magasins, bureau, et entrepots. Elles offraient en 2011 des rendements de plus de 5% net en moyenne. Pour apprécier le potentiel d'enrichissement d'une SCPI il faut ajouter à ce rendement la revalorisation des parts: plus de 5% par an ces dernières années. Au total les SCPI de rendement procurent dans la période actuel un enrichissement de l'ordre de 10% par an.

Les  SCPI de plus value
Ces SCPI recherchent une valorisation de leurs  parts sur le long terme . Comme leur nom l'indique l'objectif de ces SCPI est d'obtenir une rentablité élevée des capitaux investis par des plus values à terme. Leur politique d'investissement privilégie l'acquisition d'immeubles décôtés, qui génreront une plus value significative après travaux.

SCPI A CAPITAL VARIABLE ET SCPI A CAPITAL FIXE.

Les SCPI à capital variable
La souscription est ouverte tant qu'elle n' a pas atteint son capital maximal fixé par ses statuts. Symétriquement la SCPI rachète leurs parts aux souscripteurs désireux de revendre. Elle procède alors à une diminution de capital à hauteur des parts rachetées, Il est donc possible à tout moment (en conjoncture normale) d'acquérir des parts directement auprès de la société de gestion.

Les avantages de la SCPI à capital variable :
- Liquidité: Il est possible d'acheter des parts et de les revendre à tout moment à la SCPI elle mêmesous certaines conditions ordinairement remplies.
-Les prix de rachat sont connus à l'avance. Le gestionnaire de la SCPI gère les demandes de rachat en fonction de ce prix appelé valeur de retrait
- Le prix de la part reflète la valeur des actifs car il est fixé en fonction d'une valeur d'expertise déterminée tous les ans.

Les inconvénients :
- Pour mantenir une rentablité optimale, la société de gestion doit maitiser la collecte annuelle . Sur ce point la qualité de la société de gestion est essentielle.

Les SCPI à capital fixe
En période d'augmentation de captal les parts peuvent être acquises auprès de la société de gestion. En dehors des périodes d'augmentation de capital, les parts sont uniquement négociables sur un marché secondaire. Un marché de gré à gré donc avec les aléas de ce type de marché secondaire.

Avantages de la SCPI  à capital fixe
Une SCPI a capital fixe maitrise mieux sa collecte en ouvrant le capital à la souscription en fonction des opportunités du marché immobilier.

Les inconvénients :
- Marché secondaire incommode
- Risque d'écart  entre prix des parts et valeur du patrimoine. La valeur des parts dépend de l'offre et de la demande, elle est déconnectée de la valeur d'expertise.

Questions fréquentes sur les SCPI

 A quoi sert en priorité la souscription des SCPI ?

 A la contitution d'un patrimoine immobilier générateur de revenus immobiliers indexés.

Pourquoi soucrire des parts de SCPI plutôt que d'invesrtir en direct dans l'immobilier ?

 Le placement SCPI est accessible avec une faible mise de fonds et l'investissement peut-être s'étaler dans la durée. Les investisseurs bénéficient de l'expérience de spécialistes de l'immobilier dans la constitution d'un patrimoine sécurisé et diversifié. Les associés sont déchargés de tout souci de gestion d'immeuble.

La SCPI est elle régie par des statuts accessibles aux investisseurs? 

 Oui. Les statuts précisent notamment, le capital maximum et la durée de vie de la société. Lors de la dissolution, les immeubles sont vendus. Le produit de la vente, plus-value comprise, est intégralement reversé aux associés (les investisseurs dans la SCPI).

Les associés d'une SCPI, bénéficient-ils du droit de vote aux assemblées générales ?

Oui, chaque associé dispose d'un nombre de voix proportionnel au nombre de parts qu'il possède.

Les SCPI sont elles soumises à l'agrément de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) ?

Oui, les  statuts des SCPI et la note d'information adressée aux actionnaires sont soumis au visa de l'AMF.

Les SCPI bien que sociétes civiles sont sous le contrôle de l'AMF.

Les parts de SCPI peuvent-elles être nanties ?

 Oui, ce nantissement est ordinairement fait par acte sous seing privé. Il peut aussi donner lieu à l'établissement d'un acte authentique.

Comment choisir sa SCPI

             Les objectifs de chaque investisseur définissent les critères de choix de la SCPI. Les principaux critères d'analyse des SCPI sont:


           - Régularité des performances : les SCPI réactives sont plus performantes mais plus sensibles aux fluctuations de leurs sous jacent que les SCPI défensives.

 

       - Le taux de rendement annuel recherché: il ne suffit pas de regarder le dernier taux connu mais il faut connaitre l'historique depuis la création de la SCPI.

 

       - La Maximisation de la sécurité : elle dépend de taux d’occupation des immeubles, de la mutualisation, c'est à dire du nombre d'immeubles, et de la qualité des  locataires.

 

      - Les perspectives propres à chaque patrimoine des SCPI: c'est le potentiel de plus value qui dépendent de la qualité du patrimoine, de son ancienneté, et de la localisation.

 

        - La catégorie recherchée (murs commerciaux, fiscales, plus value).

 

        Le choix pertinent d'une SCPI est donc affaire de professionnel. Nous contacter

 

Définir le mode d’acquisition

 

      Achat (comptant : crédit amortissable ; crédit in fine)

 

      Mode de détention (pleine propriété ; nue propriété ; usufruit)


 Contactez-moi, par téléphone  06 14 64 76 04, courriel Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser. '; document.getElementById('cloak16952').innerHTML += ''+addy_text16952+'<\/a>'; //--> - Informations légales -