Hôtel Dangeau - Versailles - Malraux

 

Versaille Malraux François 1er


Programme immobilier éligible Malraux

Programme immobilier travaux 2012 2013

Pour investir à Versailles dès 235 516 €. Etude financière et conseils d'un professionnel agréé.

Un investissement exceptionnel - Une défiscalisation à la hauteur des besoins des TMI à 41 % et futures tranches à 45% et 75%

Situation

La ville: Versailles

Le quartier: L'hyper centre historique, à 150 m du chateau de Versailles

Synthèse  

A 150 mètres du Château de Versailles

Les parfums GUERLAIN comme locataire

LENOTRE, FABRE et DIPTYQUE comme voisins

Un effet de levier fiscal double (Malraux+Déficit)

 La récuperation de la TVA de l'investissement

 

OUI C'EST POSSIBLE, CE PRODUIT EXISTE...


L'opération

Il s’agit d’une surface commerciale intégrée dans le projet « la cour des senteurs ».

A cet effet, l’ancien hôtel de Dangeau va être réhabilité avec en R+1 et R+2 des habitations et en rdc une zone commerciale haut de gamme comprenant 4 commerces de luxe:

GUERLAIN, LENOTRE, DYPTIQUE, FABRE.

A l’entrée de ce passage des senteurs, une annexe de l’office du tourisme sera créée, ainsi qu’une Maison des parfums qui accueillera les touristes avec des animations sur le thème des senteurs ( fontaine à parfums…).

A travers ce partenariat avec la mairie, l’objectif est d’attirer, dans ce passage, une partie des 8 millions de touristes ( la proximité immédiate des grilles du château le permet ) afin qu’ils puissent acheter dans les boutiques, et profiter d'une initiation aux parfums et senteurs. Ces visiteurs, pourront poursuivre leur périple via un parcours ludique, menant jusqu’au jardin des Recollets.

C’est à la cour de Versailles que les premiers sujets du Roi commencèrent à se parfumer. C’est une des raisons qui a poussé jean jacques Guerlain à la création, en 1974, à Versailles, de l’institut supérieur international du parfum de la cosmétique et de l’arôme alimentaire.

L'avantage fiscal

En chiffre le local est constitué de deux lots indivisibles :

--LOT

--FONCIER---

--TRAVAUX TTC---

--COUT TOTAL---

--TRAVAUX HT---

--TVA   

9

159 755

257 510

417 265

244 085

13 425

10

101 981

133 535

235 516

126 573

6 962

-MEZZANINE--

35 880

35 880

30 000

5 880

TOTAL

261 736

426 925

688 661

400 658

26 266  

 

   

 


 

Le lot 9 : le solde des travaux non utilisés en Malraux peuvent être passés en Déficit Foncier

Le lot 10 : Les travaux + la mezzanine ne peuvent être utilisés qu’en Malraux

Articulation :

2012 : 100 000 € à 30% soit 30 000 € de réduction d’impôt

2013 : 100 000 € à 30% soit 30 000 € de réduction d’impôt et 226925 € en Déficit sur la 2044

Décomposition : 2012 100 000 € pris sur le lot 10 (reste 33 535 € à passer en 2013)

2013 100 000 € le solde du lot 10 ( 33 535 €) + mezzanine ( 35880 €) + pour atteindre les 100 k€, 30585 € pris sur le lot 9.

Donc il reste (lot 9) 257 510 € moins 30 585 € soit 226 925 € à passer en déficit foncier car la livraison est prévue en 2013.

  • Surface pondérée de 133,80 m2
  • Rentabilité locative : 22 478 € HT/An indexée sur 100% de l’ ILC
  • Puis au terme des 9 ans, possibilité d’augmenter avec un plafond de 288 € HT/ M2
  • Récupération de 26 266 € de TVA
  • Réduction de 60 000 € d’impôt( Malraux) + 123674 € d’économie d’impôt pour le Déficit Foncier ( TMI 41% + 13.5% de CSG et RDS)
  • La réduction sera encore plus importante pour les  assujettis à la nouvelle tranche "Hollande" à 45% et plus encore pour ceux concernés par la tranche à 75%

La location. L'excellente situation et la qualité de la rénovation (le promoteur est une des meilleures signatures nationales en matière de rénovation Malraux et Monuments historiiques), sont garants d'une location évidente.

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